Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет на неотделимые улучшения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда, считаются неотделимыми (п. 2 ст. 623 ГК РФ). К улучшениям относятся не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики арендованного объекта, повышают его технические и (или) функциональные характеристики (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12).
Как выполняется налоговый учет у арендатора?
Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:
- Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
- Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.
Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:
- Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
- Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
- При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
- После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
- Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.
Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.
Право на имущественный вычет по кредитам, выданным на неотделимые улучшения
Имеет ли право налоговая инспекция отказать в предоставлении имущественного налогового вычета на сумму неотделимых улучшений и процентов по ипотечному кредиту используемому на оплату неотделимых улучшений?
На основании ч. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации имущественный вычет предоставляется на фактические расходы, связанные с приобретением квартиры, комнаты или доли (долей), а так же квартиры, комнаты в строящемся доме, приобретением отделочных материалов, с работами, связанными с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, погашением процентов по ипотечному кредиту, полученному на приобретение объектов недвижимости. Расходы связанные с приобретением материалов на неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые документально подтверждены.
Рассмотрим следующую ситуацию. В 2018 году гражданин Петров А.И. представил декларацию по форме 3-НДФЛ за 2017 год, в которой заявил имущественный налоговый вычет по покупке квартиры в размере 1,5 млн. руб. в т.ч. 500 тыс. руб. на неотделимые улучшения, также заявил расходы по уплаченным процентам по ипотечному кредиту в размере 138 тыс. руб.
По договору купли-продажи Петровым А.И. квартира приобретена за 1 млн. руб. в т.ч. за счет собственных средств в размере 500 тыс. руб. и кредитных средств в размере 500 тыс. руб. без указания в договоре расходов по неотделимым улучшениям. Между тем по кредитному договору, кредитные средства предоставлены банком в размере 1 млн. руб., в т.ч. на покупку квартиры 500 тыс. руб. и 500 тыс. руб. на неотделимые улучшения. В расписке о передаче денежных средств Петров А.И. передал продавцу в качестве оплаты за приобретаемую квартиру сумму в размере 1,5 млн. руб. в т.ч. 500 тыс. руб. собственных средств, 1млн. руб. по ипотечному кредиту.
Отражение начисления НДС со стоимости передаваемого имущества
Считаем, что арендатор придерживается официальной позиции контролирующих органов и начисляет НДС при передаче арендодателю грузового лифта в составе арендуемых площадей.
Согласно пункту 2 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 НК РФ (то есть по рыночным ценам). Допустим, по условиям примера арендодатель и арендатор, не являясь взаимозависимыми лицами, согласовали стоимость передаваемого грузового лифта в размере 429 000,00 руб., что было отражено в передаточном акте.
Для регистрации начисления налога на добавленную стоимость по выбывающим неотделимым улучшениям служит документ Отражение начисления НДС (раздел Операции). На закладке Главное необходимо заполнить следующие реквизиты:
- в поле от указывается дата начисления НДС (30 сентября 2015 года);
- в полях Контрагент и Договор выбирается арендодатель и договор аренды;
- для формирования проводок по начислению НДС должен быть установлен флаг Формировать проводки.
Табличная часть документа Отражение начисления НДС (закладка Товары и услуги) заполняется следующим образом (рис. 5):
- в поле Вид ценности указывается значение ОС;
- в поле Номенклатура из справочника Основные средства выбирается грузовой лифт;
- в поле Цена указывается согласованная сторонами стоимость основного средства, от которой рассчитывается сумма НДС;
- в поле % НДС выбирается ставка 18%;
- в поле Счет учета НДС по реализации указывается счет 91.02 «Прочие расходы»;
- в поле Событие выбирается значение Реализация.
Зачем указывать изменения в договоре
Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.
Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.
В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.
Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика
Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.
Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.
Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Как отразить условие в договоре
При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- соглашение о существенных условиях сделки;
- правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
- выписку из госреестра;
- справку о наличии/отсутствии обременений.
Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
- место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
- обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
- цена;
- порядок и сроки расчета;
- техническое состояние жилья;
- произведенные изменения.
Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения
Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).
С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.
Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Имеет ли место облагаемая НДС реализация неотделимых улучшений (от арендатора арендодателю или от арендодателя арендатору), если арендодатель и арендатор согласовали, что по окончании аренды арендатор демонтирует улучшения (несмотря на причиняемый при таком демонтаже вред арендованному имуществу) и оставляет их в своей собственности?
Напомним, ст. 623 ГК РФ исходит из того, что неотделимые улучшения арендованного имущества всегда становятся собственностью арендодателя. Соответственно, возникает вопрос: если в итоге по соглашению сторон они остаются в собственности арендатора, нет ли здесь реализации для целей НДС?
Полагаем, здесь можно по аналогии применить рассмотренный выше подход судов по делу № А07-20648/2009: если неотделимые улучшения фактически не передаются арендодателю, то, соответственно, отсутствует реализация в понимании п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ.
Хотя конкретно по этой ситуации нам не удалось обнаружить прецедентов в правоприменительной практике.
По нашему мнению, такой же подход (нет фактической передачи неотделимых улучшений арендодателю – нет реализации) следует применять и в том случае, когда арендатор производит неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, а арендодатель по окончании аренды отказывается их принимать и требует от арендатора демонтировать такие неотделимые улучшения и привести арендованное имущество в первоначальное состояние.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Как избежать налога при продаже квартиры?
Его максимальный размер определен 220 статьей действующего кодекса и составляет 2 000 000 рублей. При использовании в расчете размера налоговых платежей имущественных вычетов расходы на приобретение продаваемой недвижимости не учитываются. Налогоплательщик может выбрать более выгодный для него способ расчета НДФЛ.
Для уменьшения налогооблагаемой базы на размер вычетов необходимо одновременно с подачей документов написать заявление с просьбой о его предоставление. Подача налоговой декларации должна состояться до 30 апреля следующего за регистрацией сделки года, а уплата НДФЛ – до 15 июня. Законодательство РФ предусматривает ответственность и за несвоевременное предъявление декларации, и за несоблюдение срока уплаты налога.
Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.
Какие улучшения подпадают под налоговый вычет?
Налоговый вычет на неотделимые улучшения предоставляется гражданам, которые осуществляют капитальный ремонт и модернизацию своего жилья. В соответствии с действующим законодательством, налоговый вычет может быть предоставлен при выполнении определенных условий и на определенные виды улучшений.
В первую очередь, под налоговый вычет попадают работы, направленные на улучшение энергетической эффективности жилого помещения. Здесь включаются работы по утеплению стен, кровли и пола, установке энергосберегающих окон и дверей, установке тепловых насосов и солнечных коллекторов.
- Выезд из дома обязательно должен быть со страховкой
- Чем дольше ездят, тем дешевле стоит страховка
- Наличие ГБО существенно снижает стоимость страховки
- Иметь чистую кредитную историю поможет получить скидку на страхование
- Программа «Молодая семья» позволяет получить дополнительную скидку
- Michael
- Williams
- Johnson
- Brown
- Jones
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.